더불어민주당 이상식(행정안전위원회, 용인시갑) 국회의원은 서울 내곡동에서 진행중인 헌인마을 도시개발사업이 ▲위법적인 도시개발사업조합설립변경인가로 이뤄져 취소되어야 하고 ▲분양가 규제를 회피하기 위해 쪼개기 건축허가를 받은 것이어서 문제가 있으며 ▲김건희 여사와 얽혀있는 삼부토건이 실제 사업주체가 아니냐고 문제를 지적했다. 이의원은 15일 서울특별시 국정감사에서 헌인마을 개발문제를 제기할 예정이다.

국회_행안위_이상식​

아래는 이상식 의원이 제기하는 문제이다.

■헌인마을 사업 개요

헌인마을 도시개발사업은 원래 한센인들이 거주하던 서울 서초구 내곡동 374 일대 약 13만m2를 개발하는 사업으로 2003년부터 사업이 추진되어 현재는 건축 및 착공허가까지 진행된 상황이다.

헌인마을 도시개발지구역는 내곡동 헌인릉 건너편, 용서고속도로와 분당-내곡간 고속화 도로 진출입로 인근에 위치하여 강남권 마지막 금싸라기 땅으로 평가받고 있는 지역이다.

시행자는 헌인마을도시개발사업 조합이고, 헌인타운개발이라는 회사가 시행대행 역할을 하고 있으며, 현재 롯데건설과 신원종합개발이 공동 시공에 참여하여, 222세대 규모의 공동주택 분양을 하고 있는 중이다. 분양가는 평당 1억3천~1억5천, 세대당 50억~130억에 달하는 초고가이며, 총 분양수입은 2조원 이상이 될 것으로 보여진다.

■ 도시개발사업 조합설립 변경인가 취소 필요

2020년 4월 6일 서초구청은 헌인마을 도시개발사업 조합설립 변경인가를 하였는데, 변경인가 당시 조합원 254명중 177명은 사업구역내 토지 소유권이 없는 자들이어서 「도시개발법」 제14조 제1항의 규정을 위반한 변경인가를 한 것이다.

이 중 117명은 기존 조합원들이 소유한 0.04m2(0.01평) ~ 0.7m2(0.2평)의 지분을 노골적으로 쪼개어 조합원이 된 경우임. 도시개발법 시행령 제32조 제2항 제1호는 “다른 조합원이 소유한 토지 전부를 이전 받은 경우 다른 조합원의 의결권이 승계된다”고 규정하고 있는데, 이들 117명은 토지 전부를 이전받지 못했으므로 의결권이 없는 조합원들이다.

그런데 이들 117명은 의결권이 없음에도 불구하고 도시개발조합의 조합장, 감사, 이사, 대의원의 자리를 모두 차지하였다. 특히 조합의 조합장이 보유한 지분 면적은 0.04m2 즉, 0.01평에 불과하다.

그리고 177명 중 나머지 60명은 부동산매매계약에 따라 잔금 수령을 하고 양도소득세까지 완납하여 토지소유권이 없음에도 서울시와 서초구청은 조합원으로 인정하여 변경인가 하였다.

이상과 같이 서울시와 서초구청이 조합설립변경인가를 하면서 자격이 없는 자들을 조합원으로 하여 인가하였다면 이 인가는 취소해야 한다.

■ 분양가 규제 회피를 위한 쪼개기 건축허가

분양을 목적으로 하는 30세대 이상의 주택건설사업은 「주택법」에 따른 사업계획승인(서초구의 경우 분양가 규제 대상) 대상이고, 30세대 미만은 「건축법」에 따른 건축허가(분양가 규제 없음) 대상이다.

헌인마을 도시개발사업 구역에는 공동주택을 지을 수 있는 10개 블록이 있다. 헌인타운개발은 10개 블록의 토지를 여러 신탁사로 쪼개어 이전을 한 뒤, 이들 신탁사를 건축주로 하여 각 블록별 30세대 미만씩 건축허가를 받았는데 이는 분양가 규제를 회피하는 수단으로 보여진다.

헌인마을 도시개발사업은 서초구의 관할 지역으로 서초구는 강남구, 송파구, 용산구와 함께 서울의 유일한 분양가 조정대상 지역이다. 누구를 막론하고 위 지역에서 분양을 전제로 30세대 이상의 주택을 짓고자 한다면 주택법에 의한 사업계획승인을 얻고 주택공급에 관한 규칙에 따라 분양가격심의를 획득한 후 일반인을 상대로 분양을 하여야 한다.

최근 서초구와 강남구에서 분양가가 승인된 사업장들 중 최고 분양가는 2024년 8월 서울시 강남구 청담동의 청담 르엘이 7,209만원임. 그런데 헌인마을의 경우 명의신탁에 의한 쪼개기 건축허가로 분양가 규제를 피하여 평당 1.3억 ~ 1.5억 원씩 2배가 넘는 금액으로 임의 분양을 하고 있다.

결국 편법 지분 쪼개기를 통하여 도시개발조합의 업무를 장악하고 편법 쪼개기 건축허가로 서초, 강남의 다른 지역 보다 2배가 넘는 폭리를 취할 수 있도록 서울시와 서초구청이 이를 방조 또는 묵인을 하였거나 특혜를 주었다는 의심을 지을 수가 없다.

■ 문제의 삼부토건이 실제 사업주체 아닌가

삼부토건은 2006년 4월 ‘우리강남PFV’라는 특수목적법인을 만들어 4만여평의 토지 중 75%인 3만여 평을 매입하면서 본격적으로 헌인마을 개발사업에 관여하기 시작했다.

삼부토건은 PF대출금을 포함하여 7,000여억원이 넘는 사업비를 투입, 우리강남PFV의 지분 95%를 확보하여 독자적으로 헌인마을 개발사업을 추진하다가 2015년 8월 삼부토건이 최종 부도처리 되면서 사업이 중단되었다.

미래에셋증권 등이 만든 사모펀드는 ▲2019년 6월 삼부토건이 대주주인 우리강남PFV의 부실채권을 1,821억원에 인수하고, ▲2019년 9월 삼부토건의 주식 1,147만여 주를 매입하며, ▲같은 시기 삼부토건의 우리강남PFV에 1,500여억원을 대출해 주는 등 삼부토건쪽이 헌인마을 개발사업에 다시 관여할 수 있도록 발판을 만들어 주었다. 사모펀드의 배후에 삼부토건이 있다는 정황이다.

삼부토건이 대주주인 우리강남PFV는 2022년 5월 자신의 토지 약 3만여평을 헌인타운개발에 명의신탁 한 뒤, 2022년 9월 헌인타운개발이 미래에셋증권 등으로부터 5,950억원을 대출받을 때와, 2023년 12월 NH투자증권 등으로부터 8,500억원의 PF대출을 받을 때 담보제공을 하였다.

헌인타운개발이라는 회사는 2015년 10월 자본금 100만원으로 설립된 회사이다. 그런데 지분 100%를 소유한 사주는 삼부토건 조남욱 회장의 장남 동창으로, 조남욱 회장의 장남이 지인들에게 윤석열 대통령의 장모인 최은순 회장이 앉혔다고 말한 녹취가 유투브를 통해 방송이 되기도 하였다.

사실상 헌인마을 개발의 배후에 삼부토건이 있다고 추측할 수 있는 정황이다. 삼부토건은 또 김건희 여사와 수차례 얽혀있는 회사이기도 하다.